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Wednesday, April 11, 2018 Acquisto nuova abitazione - Affidarsi ad un professionista sin dalle prime fasi della contrattazione può aiutare a prevenire futuri imprevisti

Acquisto nuova abitazione e spese del #condominio arretrate.
L’acquisto di un immobile di norma è un evento eccezionale e porta ad attivare procedure complesse; spesso ci trova impreparati ad una serie di interrogativi che possono sorgere prima di procedere al rogito o, in taluni casi, possono trasformarsi in problemi da risolvere dopo l’acquisto. Affidarsi ad un professionista sin dalle prime fasi della contrattazione può aiutare a prevenire futuri imprevisti.
Analizzeremo adesso l’aspetto riguardante le spese condominiali nel caso in cui l’immobile che ci interessa sia già stato adibito ad abitazione e si trova in un complesso condominiale.
È buona norma contattare per tempo l’amministratore condominiale ed attingere così a tutte le informazioni in suo possesso, tenendo bene in conto quanto previsto dalla legge.
L’art. 1123 “Ripartizione delle spese” del Codice civile stabilisce: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.”
Costituisce quindi un'obbligazione connessa al diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile.
Interviene quindi l’art. 63, commi 4 e 5 delle disposizioni attuative del Codice civile, modificato con la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013 che stabilisce: “Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.”
Quindi l’amministratore di condominio può richiedere le spese condominiali dell’anno in corso e dell’anno precedente all’acquirente o al venditore in quanto entrambi concorrono in solido. Per le eventuali spese condominiali relative agli anni precedenti, rimane perseguibile esclusivamente il venditore.
Nel caso in cui l’amministratore richieda all’acquirente le spese condominiali dell’anno in corso fino al rogito dell’immobile e dell’anno precedente (situazione più comune in quanto il nuovo proprietario è più facilmente raggiungibile dall’amministrazione condominiale), questi può richiedere tali somme al precedente proprietario rivalendosi anche con azione giudiziaria.
Bisogna porre attenzione, infine, al caso in cui siano stati deliberati lavori straordinari, soprattutto se di rilevanti importi, nel caso di assenza di accordo tra parte venditrice e parte acquirente. La giurisprudenza orienta verso l’individuazione dell’insorgenza dell’obbligo e distingue tra la natura dei lavori, ovvero se da assimilare a spese per manutenzione ordinaria o a spese per interventi straordinari o di miglioria e innovazione. Per semplificare, nel primo caso l’obbligo insorge con l’effettivo svolgimento dei lavori o dei servizi nel secondo caso con l’adozione della delibera assembleare con cui sono stati stabiliti gli interventi straordinari o le migliorie.
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